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Classement à tort en zone constructible : responsabilité de la mairie et de l'Etat à l'égard de l'acquéreur.

17/06/2015

Lorsqu'un terrain est classé à tort en zone constructible, l'acquéreur peut engager la responsabilité de la commune ayant procédé au classement de façon à obtenir une indemnisation de son préjudice.


Dans les communes littorales, l'urbanisation ne peut légalement être étendue qu'en continuité d'une agglomération existante, ou sous forme de hameaux nouveaux intégrés à  l'environnement (article L 146-4-I du code de l'urbanisme).

En pratique, il n'est pas toujours aisé pour les conseils municipaux concernés par l'élaboration ou la modification d'un document d'urbanisme, de déterminer si certaines parcelles peuvent ou non devenir constructibles.

Pour cette raison, il peut ainsi arriver que le propriétaire d'une parcelle classée en zone constructible sur le territoire d'une commune littorale ait la mauvaise surprise de voir son permis de construire annulé par le juge administratif, au motif que le terrain n'aurait jamais dû devenir constructible.

Dans ce cas, le propriétaire subit une forte perte de valeur de son bien, et dispose par conséquent de la possibilité d'engager la responsabilité de la commune pour obtenir une indemnisation.

Les exemples jurisprudentiels de ce mécanisme sont nombreux, et se trouvent complétés par un arrêt du conseil d'État en date du 15 avril 2015.

L'arrêt rappelle que le classement en zone constructible en méconnaissance de la loi littorale est susceptible d'engager la responsabilité de la commune, sous réserve qu'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre cette faute et le préjudice invoqué par la victime.

Très concrètement, ce lien est établi dès lors que l'acquéreur  pouvait légitimement avoir la certitude de la constructibilité de son terrain au moment de l'achat.

En l'occurrence, le Conseil d'État a estimé que l'acheteur du terrain pouvait croire au caractère constructible du bien au moment de l'acquisition, non seulement parce que le terrain était classé comme étant constructible par la commune, mais aussi parce que cette ouverture à l'urbanisation avait été validé en amont par le préfet.

Le préjudice résulte quant à lui, dans ce cas d'espèce, et de façon très classique, de la différence entre le prix d'acquisition des terrains et leur valeur réelle.

Dans le cas d'espèce, la charge financière de l'indemnisation a cependant été répartie à parts égales entre la commune (en tant qu'auteur de la modification illégale du document d'urbanisme), et l'Etat (au motif que le préfet avait donné son accord préalable à l'extension de l'urbanisation sur le fondement de l'article 146-4-II).

 

 

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