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Contestation de permis de construire et préservation du cadre de vie : quel avenir pour l'indemnisation des préjudices ?

24/10/2013

Le Grenelle de l'environnement a mis en lumière des objectifs clairs : maîtrise de l'énergie, gestion plus économe de l'eau, recyclage des déchets, mise en valeur des patrimoines et de la biodiversité, réduction des pollutions et des gaz à effet de serre.

Afin d'atteindre ces objectifs, il est préconisé de rapprocher l'habitat, les activités et les loisirs, afin notamment de réduire les besoins en déplacement.

Ainsi, la ville de demain sera incontestablement plus dense.


Le Grenelle de l'environnement a mis en lumière des objectifs clairs : maîtrise de l'énergie, gestion plus économe de l'eau, recyclage des déchets, mise en valeur des patrimoines et de la biodiversité, réduction des pollutions et des gaz à effet de serre.

Afin d'atteindre ces objectifs, il est préconisé de rapprocher l'habitat, les activités et les loisirs, afin notamment de réduire les besoins en déplacement.

Ainsi, la ville de demain sera incontestablement plus dense.

De nombreuses villes, au travers de leur Plan Local d'Urbanisme (PLU), ont d'ores et déjà mis en œuvre cette volonté de densification des secteurs déjà urbanisés.

Si cette politique est louable et opportune sur un plan strictement environnemental, elle est susceptible d'avoir des répercussions importantes et regrettables sur le cadre de vie.

Ainsi, il n'est pas rare que des quartiers résidentiels marqués par de l'habitat individuel, parfois ancien, soient progressivement mités par l'édification d'immeubles dont l'insertion dans l'environnement bâti est souvent contestable.

Les propriétaires voisins de ces projets vivent plus ou moins bien cette évolution architecturale et son implication sur leur environnement.

En effet, des préjudices de plusieurs ordres peuvent en résulter :

-  Perte d'intimité due à la présence de terrasses donnant sur les jardins et les pièces de vie ;

-  Perte d'ensoleillement due à l'emprise au sol et à la taille d'un immeuble par rapport à une maison individuelle ;

-  D'une manière plus générale : dépréciation de la valeur des propriétés due à la perte de qualité du cadre de vie.

Afin de tenter de préserver leur bien et l'environnement de celui-ci, de nombreux propriétaires, voisins de projets immobiliers, n'hésitent pas à contester l'arrêté du maire ayant accordé le permis de construire.

Une telle démarche peut se faire en deux temps : recours gracieux/recours contentieux.

Il est tout d'abord possible d'adresser un recours gracieux au maire de la commune, tendant au retrait du permis de construire.

À compter de la réception de ce recours, le maire dispose d'un délai de deux mois pour y répondre (étant précisé qu'il ne peut retirer un permis plus de trois mois après son édiction - article L. 424-5 du code de l'urbanisme).

Si le maire refuse de faire droit à la demande de retrait, il convient alors d'envisager la saisine du Tribunal Administratif territorialement compétent.

Le pétitionnaire (bénéficiaire du permis) est bien entendu informé de l'ensemble de ces démarches dans la mesure où l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme fait obligation à l'auteur du recours (gracieux et/ou contentieux) de le lui notifier dans un délai de 15 jours.

Cette diligence légale est susceptible d'ouvrir la voie à la négociation.

En effet, les promoteurs préfèrent généralement entrer en discussion, afin de tenter de mettre un terme au différend et ainsi commencer sereinement la construction de leur projet.

Concrètement, le promoteur propose le versement d'une indemnité, en réparation des préjudices pouvant résulter de la construction nouvelle.

Si cette solution n'est pas nécessairement celle recherchée par les requérants, un tel compromis se révèle souvent salutaire.

L'accord, qui prendra nécessairement la forme d'un protocole, pouvait jusqu'à présent mettre plusieurs mois pour aboutir.

L'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, relative aux contentieux de l'urbanisme, devrait accélérer les négociations.

En effet celle-ci, dans son article 3, a créé l'article L.600-8 du code de l'urbanisme, aux termes duquel :

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d'une somme d'argent ou de l'octroi d'un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l'article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l'obtention de l'avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l'objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l'action en répétition prévue à l'alinéa précédent à raison du préjudice qu'ils ont subi. »

Ainsi désormais, lorsqu'un accord transactionnel sera trouvé postérieurement à la saisine du Tribunal Administratif, entraînant ipso facto le désistement d'instance, l'avantage consenti devra faire l'objet d'une déclaration au service des impôts.

Afin d'éviter cette démarche et ses conséquences potentielles, il sera préférable de trouver un accord amiable avant la saisine du tribunal, c'est-à-dire dans un délai compris entre deux et six mois suivant l'édiction de l'autorisation de construire.

Outre l'aspect environnemental, cette évolution législative s'inscrit dans le cadre de la volonté du gouvernement de réduire les contentieux en matière d'urbanisme et ainsi favoriser la densification des villes.

S'il est loin d'être certain que l'objectif sera atteint, il est en revanche évident que les négociations seront plus âpres et difficiles à mener sans l'assistance d'un conseil.

 

Article paru dans "7 Jours - Les Petites affiches de Bretagne" - 27-28 septembre 2013

 

 

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